Ювелирный бизнес и аренда торговых площадей в период карантина: руководство к действию

Из-­за пан­де­мии ко­ро­на­ви­ру­са по всей Рос­сии пред­ста­ви­те­ли юве­ли­р­ной от­рас­ли ощу­ти­ли па­де­ние или от­сут­ствие про­даж. В этой свя­зи мно­гие про­из­во­ди­те­ли юве­ли­р­ных из­де­лий ста­ра­ют­ся ока­зать вся­че­скую под­дер­ж­ку сво­им пар­т­не­рам.

Рас­ска­зы­ва­ет на­чаль­ник от­де­ла мар­ке­тин­га и ди­стан­ци­он­ных про­даж Юве­ли­р­но­го за­во­да «Гол­ден Глоб» Дми­т­рий Ви­л­ков.

«В это не­про­стое вре­мя мы стре­ми­м­ся под­дер­жи­вать на­ших кли­ен­тов. Посколь­ку мно­гие из них стол­к­ну­лись с про­б­ле­ма­ми при об­ще­нии с арен­до­да­те­ля­ми, мы про­а­на­ли­зи­ро­ва­ли су­ще­ству­ю­щую по стра­не пра­к­ти­ку, и под­го­то­ви­ли ре­ко­мен­да­ции — что мо­ж­но пред­при­нять, что­бы по­лу­чить от­сроч­ку по арен­де, сни­зить раз­мер пла­те­жа, из­ме­нить или рас­тор­г­нуть до­го­вор арен­ды тор­го­вых или офис­ных пло­ща­дей.

I. Оце­ни­те пе­р­с­пе­к­ти­вы при­ме­нить пра­ви­ла о форс-­ма­жо­ре.

Форс-­ма­жор поз­во­ля­ет не пла­тить не­устой­ку за про­сроч­ку опла­ты арен­ды, но не от обя­за­н­но­сти еe опла­ты в це­лом. Пан­де­мия ко­ро­на­ви­ру­са фор­маль­но со­о­т­вет­ству­ет при­з­на­кам об­сто­я­тельств не­пре­о­до­ли­мой си­лы: чрез­вы­чай­но­сти, не­пре­до­т­вра­ти­мо­сти и не­пред­ви­ден­но­сти.

Ре­жим по­вы­шен­ной го­то­в­но­сти, ко­то­рый вла­сти от­дель­ных ре­ги­о­нов вве­ли на сво­ей тер­ри­то­рии из-­за пан­де­мии, уже при­з­на­ли форс-­ма­жо­ром в Москве, Мос­ко­в­ской, Брян­ской, Ива­но­в­ской об­ла­стях и ря­де дру­гих субъ­ек­тов. В не­ко­то­рых ме­стах форс-­ма­жо­ром при­з­на­ли не ре­жим го­то­в­но­сти, а имен­но пан­де­мию ко­ро­на­ви­ру­са, на­при­мер, в Ар­хан­гель­ской об­ла­сти.

Од­на­ко, что­бы при­ме­нить пра­ви­ла форс-­ма­жо­ре, вам как арен­да­то­ру ука­за­н­ных ак­тов вла­стей не­до­ста­точ­но. На­до до­ка­зать при­чин­но-след­ствен­ную связь ме­ж­ду дву­мя об­сто­я­тель­ства­ми. Пер­вое — рас­про­стра­не­ние ви­ру­са и вве­де­ние в свя­зи с этим за­ко­но­да­тель­ных огра­ни­че­ний. Вто­рое — фа­к­ти­че­ская не­воз­мо­ж­ность ис­пол­нять обя­за­тель­ства по до­го­во­ру — опла­чи­вать арен­ду.

От­сут­ствие де­нег из-­за па­де­ния вы­руч­ки арен­да­то­ра по за­ко­ну не при­з­на­ет­ся форс-­ма­жо­ром. Те­ку­щие огра­ни­че­ния не пре­пят­ству­ют рас­че­там ме­ж­ду сто­ро­на­ми, то есть арен­да­то­ры име­ют воз­мо­ж­ность пла­тить по до­го­во­рам, бан­ки не пре­кра­ща­ют осу­ще­ств­лять опе­ра­ции. По­это­му в боль­шин­стве слу­ча­ев ссы­лать­ся на форс-­ма­жор для при­о­ста­но­в­ле­ния опла­ты за арен­ду не по­лу­чи­т­ся.

Ес­ли Вы все-­же хо­ти­те про­ве­рить, по­лу­чи­т­ся ли с по­мо­щью форс-­ма­жо­ра при­о­ста­но­вить опла­ту, вы­пол­ни­те сле­ду­ю­щие три ша­га.

1. Про­а­на­ли­зи­руй­те усло­вия до­го­во­ра о форс-­ма­жо­ре

Про­верь­те, что на­пи­са­но в до­го­во­ре о форс-­ма­жо­ре, ведь пункт 3 ста­тьи 401 ГК но­сит дис­по­зи­тив­ный ха­ра­к­тер. Ус­ло­вия мо­гут как за­б­ло­ки­ро­вать при­ме­не­ние форс-­ма­жо­ра, так и рас­ши­рить ос­но­ва­ния осво­бо­ж­де­ния от от­вет­ствен­но­сти при на­сту­п­ле­нии опре­де­лен­ных об­сто­я­тель­ств.

Ча­сто до­го­во­ры арен­ды пре­ду­смат­ри­ва­ют пра­во на од­но­сто­рон­ний от­каз, ес­ли форс-­ма­жор дли­т­ся бо­лее не­сколь­ких ме­ся­цев.

Посмо­т­ри­те, есть ли в до­го­во­ре усло­вие, что вы как арен­да­тор осво­бо­ж­да­е­тесь от обя­за­н­но­сти по опла­те, ес­ли не мо­же­те ис­поль­зо­вать по­ме­ще­ние. Ес­ли та­кое усло­вие есть, смо­же­те не пла­тить за арен­ду, ес­ли бу­дет вве­ден за­ко­но­да­тель­ный за­прет на ис­поль­зо­ва­ние со­о­т­вет­ству­ю­ще­го ви­да по­ме­ще­ний. На­при­мер, бу­дут за­кры­ты тор­го­вые цен­т­ры. По­хо­жее огра­ни­че­ние вве­ли в Москве: при­о­ста­но­ви­ли ра­бо­ту раз­в­ле­ка­тель­ных цен­тров, ки­но­те­ат­ров и ноч­ных клу­бов, хо­тя фор­му­ли­ро­в­ка из но­во­го ука­за мэ­ра Моск­вы за­кры­тие та­ких объ­ек­тов не пред­по­ла­га­ет.

2. Со­бе­ри­те до­ка­за­тель­ства форс-­ма­жо­ра

Что­бы убе­дить кон­тр­а­ген­та пре­до­ста­вить вам арен­д­ные ка­ни­ку­лы по при­чи­не форс-­ма­жо­ра, со­бе­ри­те под­твер­ж­да­ю­щие до­ку­мен­ты.

Сер­ти­фи­кат о форс-­ма­жо­ре. Его вы­да­ет Тор­го­во-­про­мы­ш­лен­ная па­ла­та Рос­сии, но толь­ко по вне­ш­не­тор­го­вым сдел­кам. По иным сдел­кам, в том чис­ле арен­ды не­дви­жи­мо­сти на тер­ри­то­рии Рос­сии, в вы­да­че сер­ти­фи­ка­та о форс-­ма­жо­ре ТПП от­ка­жет. Но ес­ли до­го­вор со­дер­жит от­сы­л­ку к это­му до­ку­мен­ту, по­лу­чи­те от­каз ТПП, что­бы со­б­лю­сти усло­вия до­го­во­ра и за­фи­к­си­ро­вать факт об­ра­ще­ния.

За­клю­че­ние о форс-­ма­жо­ре. Та­кой до­ку­мент по до­го­во­ру арен­ды по­ме­ще­ний на тер­ри­то­рии Рос­сии вновь вы­да­ют ре­ги­о­наль­ные ТПП. Это за­клю­че­ние мо­жет су­ще­ствен­но уси­лить по­зи­цию сто­ро­ны в су­де, но не бу­дет для не­го обя­за­тель­ным.

По­мо­гут и иные до­ка­за­тель­ства. На­при­мер, пе­ре­пис­ка с кон­тр­а­ген­та­ми, ста­ти­сти­че­ская ин­фор­ма­ция, пуб­ли­ка­ции в СМИ. Со­бран­ные до­ку­мен­ты при­ло­жи­те к уве­до­м­ле­нию о форс-­ма­жо­ре.

3. Уве­до­ми­те арен­до­да­те­ля о на­сту­п­ле­нии форс-­ма­жо­ра

Ес­ли ос­но­ва­ния для при­ме­не­ния форс-­ма­жо­ра есть, опе­ра­тив­но со­об­щи­те арен­до­да­те­лю о на­сту­п­ле­нии форс-­ма­жо­ра. Как и в ка­кие сро­ки уве­до­мить кон­тр­а­ген­та, смо­т­ри­те в до­го­во­ре.

Ес­ли не уве­до­ми­те кон­тр­а­ген­та о форс-­ма­жо­ре или сде­ла­е­те это с опоз­да­ни­ем, утра­ти­те пра­во на осво­бо­ж­де­ние от от­вет­ствен­но­сти. Это пра­ви­ло ра­бо­та­ет, ко­г­да в до­го­во­ре уста­но­в­лен пре­се­ка­тель­ный срок для уве­до­м­ле­ния. Вам при­дет­ся к то­му же воз­ме­стить арен­до­да­те­лю при­чи­нен­ные убы­т­ки.

В уве­до­м­ле­нии ссы­лай­тесь на фе­де­раль­ные и ре­ги­о­наль­ные нор­ма­тив­ные ак­ты, ко­то­рые:

• пря­мо при­з­на­ют рас­про­стра­не­ние ко­ро­на­ви­ру­са и вве­де­ние ре­жи­ма по­вы­шен­ной го­то­в­но­сти об­сто­я­тель­ством не­пре­о­до­ли­мой си­лы­;
• уста­нав­ли­ва­ют от­дель­ные огра­ни­че­ния, ко­то­рые при­во­дят к не­воз­мо­ж­но­сти ис­пол­нить обя­за­тель­ства по до­го­во­ру.

Что­бы убе­дить арен­до­да­те­ля не на­чис­лять вам не­устой­ку за про­сроч­ку опла­ты в пе­ри­од пан­де­мии, пре­до­ста­вить вам от­сроч­ку или сни­зить раз­мер пла­ты, ссы­лай­тесь не толь­ко на форс-­ма­жор, но та­к­же ис­поль­зуй­те ме­ха­низм из­ме­не­ния или рас­тор­же­ния до­го­во­ра в свя­зи с су­ще­ствен­ным из­ме­не­ни­ем об­сто­я­тельств по ста­тье 451 ГК.

II. Оце­ни­те пе­р­с­пе­к­ти­вы из­ме­нить или рас­тор­г­нуть до­го­вор в свя­зи с су­ще­ствен­ным из­ме­не­ни­ем об­сто­я­тель­ств

Вам не обя­за­тель­но ис­поль­зо­вать нор­мы о форс-­ма­жо­ре, что­бы не пла­тить за арен­ду. К до­го­во­рам арен­ды в си­ту­а­ции огра­ни­че­ний из-­за пан­де­мии бо­лее при­ме­ним ме­ха­низм из­ме­не­ния или рас­тор­же­ния до­го­во­ра в свя­зи с су­ще­ствен­ным из­ме­не­ни­ем об­сто­я­тельств по ста­тье 451 ГК. Что­бы его при­ме­нить, дол­ж­ны быть со­б­лю­де­ны од­но­вре­мен­но че­ты­ре усло­вия.

1. Ко­г­да за­клю­ча­ли до­го­вор, ни вы, ни кон­тр­а­гент не пред­ви­де­ли та­ко­го из­ме­не­ния об­сто­я­тель­ств. То есть до­го­вор за­клю­чи­ли до вве­де­ния огра­ни­че­ний в свя­зи с пан­де­ми­ей ко­ро­на­ви­ру­са.
2. Вы не мо­г­ли пре­о­до­леть вы­зван­ные ко­ро­на­ви­ру­сом огра­ни­че­ния по­с­ле их воз­ни­к­но­ве­ния.
3. Со­о­т­но­ше­ние иму­ще­ствен­ных ин­те­ре­сов сто­рон зна­чи­тель­но на­ру­ше­но. То есть воз­мо­ж­ность опла­ты не за­б­ло­ки­ро­ва­на, как при форс-­ма­жо­ре, но су­ще­ствен­но за­труд­не­на.
4. Из усло­вий до­го­во­ра не вы­те­ка­ет, что риск из­ме­не­ния об­сто­я­тельств не­се­те Вы как арен­да­тор.

Что­бы из­ме­нить или рас­тор­г­нуть до­го­вор арен­ды в свя­зи с су­ще­ствен­ным из­ме­не­ни­ем об­сто­я­тель­ств, на­правь­те арен­до­да­те­лю со­о­т­вет­ству­ю­щее пред­ло­же­ние. Ес­ли от­ка­жет или не от­ве­тит, об­ра­щай­тесь в суд с ис­ком об из­ме­не­нии или рас­тор­же­нии до­го­во­ра. До мо­мен­та из­ме­не­ния или рас­тор­же­ния до­го­во­ра вы как арен­да­тор дол­ж­ны ис­пол­нять свои обя­за­тель­ства по до­го­во­ру и не­сти от­вет­ствен­ность за про­сроч­ку опла­ты.

При рас­тор­же­нии суд рас­пре­де­лит ме­ж­ду сто­ро­на­ми рас­хо­ды, ко­то­рые по­нес­ли в свя­зи с ис­пол­не­ни­ем до­го­во­ра за пе­ри­од до его рас­тор­же­ния. То есть суд мо­жет сни­зить раз­мер как арен­д­ных пла­те­жей, так и штра­ф­ных сан­к­ций за про­сроч­ку в опла­те за арен­ду.

III. Пред­ло­жи­те арен­до­да­те­лю за­клю­чить до­пол­ни­тель­ное со­гла­ше­ние к до­го­во­ру арен­ды­

Ис­поль­зуй­те форс-­ма­жор и су­ще­ствен­ное из­ме­не­ние об­сто­я­тель­ств, что­бы ини­ци­и­ро­вать пе­ре­го­вор­ный про­цесс с арен­до­да­те­лем. Посколь­ку по­ло­жи­тель­ной су­деб­ной пра­к­ти­ки и уве­рен­но­сти в том, что су­ды бу­дут под­дер­жи­вать арен­да­то­ров, нет, сей­час ри­с­ко­ван­но всту­пать с арен­до­да­те­лем в су­деб­ные спо­ры, что­бы рас­тор­г­нуть до­го­вор или при­о­ста­но­вить опла­ту. Су­ды на пра­к­ти­ке с край­ней осто­ро­ж­но­стью при­ме­ня­ют по­ло­же­ния о форс-­ма­жо­ре и су­ще­ствен­ном из­ме­не­нии об­сто­я­тель­ств.

По­это­му рас­смо­т­ри­те воз­мо­ж­ность за­клю­че­ния с арен­до­да­те­лем со­гла­ше­ния на ос­но­ве вза­и­м­ных усту­пок. Воз­мо­ж­ные ва­ри­ан­ты:

• от­ме­на арен­д­ных пла­те­жей на опре­де­лен­ный сро­к;
• сни­же­ние арен­д­ной став­ки на опре­де­лен­ный сро­к;
• от­сроч­ка арен­дой пла­ты на не­сколь­ко ме­ся­це­в;
• пе­ре­ход на пе­ре­мен­ную арен­д­ную став­ку, на­при­мер, в про­цен­те от вы­руч­ки.

Арен­да­то­ры по­ме­ще­ний в тор­го­вом цен­т­ре или офис­ном зда­нии мо­гут объ­е­ди­нить­ся для то­го, что­бы сфор­ми­ро­вать еди­ную по­зи­цию в пе­ре­го­во­рах с арен­до­да­те­лем и ее уси­лить.

Пред­ло­жи­те арен­до­да­те­лю за­клю­чить до­пол­ни­тель­ное со­гла­ше­ние, что­бы пре­ду­смо­т­реть по­след­ствия огра­ни­че­ний в свя­зи с пан­де­ми­ей ко­ро­на­ви­ру­са для вас и кон­тр­а­ген­та. Не рас­ши­ряй­те пе­ре­чень об­сто­я­тель­ств, при­з­на­ва­е­мых не­пре­о­до­ли­мой си­лой. Ина­че ри­с­ку­е­те, что суд не при­з­на­ет их форс-­ма­жо­ром из-­за от­сут­ствия при­з­на­ка не­пред­ви­ден­но­сти.

http://www.j-izvestia.ru/